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甘肅忠恒集團是一家集房地產開發、醫療養老、生物科技、循環經濟、教育文化、現代農業、商貿流通、電子商務為一體的綜合性民營企業集團。

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人口普查背后的樓市:大灣區人口紅利,樓市迎來新“黃金十年”

作者:百家號 來源:無憂樓市觀察 時間:2021-05-14

第七次人口普查數據公布以后,就一直受到人們的熱論。人口變化是經濟的晴雨表,也是未來樓市的風向標。

從樓市上看,人口普查的哪些數據會影響到樓市?全國樓市未來的發展又會是怎樣?

接下來,我會幫大家從人口數據出發,分析樓市趨勢,以下這些變化會對你有幫助。

一、人口數量變化

1.從各地區看

廣東繼續成為人口數量第一大省,人口數量最大,人口增長最多。

各地區人口圖

與2010年六普相比,31個省份中,有25個省份人口增加。人口增長較多的5個省份依次為:廣東、浙江、江蘇、山東、河南。

其中廣東增加2170萬人,人口總量達1.26億,是當之無愧的全國人口大省。

浙江和江蘇名列第二和第三,分別增加1014萬和608萬人。山東、河南也突出重圍,分別增加了573萬和534萬人。

2.從各區域看

東部地區人口為5637萬,所占比重上升2.15%;中部地區人口為3647萬,所占比重下降0.79%;西部地區人口為3828萬,所占比重上升0.22%;東北地區人口為985萬,所占比重下降1.20%。

數據對比很明顯:東部地區經濟發達,北上廣深等大城市人口虹吸效應,再加上江蘇、浙江長三角一帶的經濟帶動作用,人口大量向東部地區聚集。

西部地區,部分省市近幾年發展較為迅速,像四川、重慶、陜西、新疆、貴州等,經濟逐漸發展,再加上政策的支持,出現了大批人口回流。

反觀中部和東北地區,中部的內蒙古和山西人口呈負增長,湖北、湖南、江西、安徽這幾個省雖有增長,但增長量在全國是倒數的。

東北地區人口外流成常態,黑龍江、吉林、遼寧人口嚴重減少,十年里人口共減少了1097萬。

3.對房地產的影響

人口變化和流動情況,對全國的房地產到底會產生什么影響呢?

雖然全國人口增速放緩,但從人口遷徙流動情況看,人口流動依然活躍,人口的集聚效應進一步顯現。

普查結果表明,我國流動人口3.76億人,10年間增長了將近70%。從流向上看,人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚,長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速,集聚度加大。

這說明經濟發達、政策利好的地區和城市未來將會涌入更多的人口。

尤其是粵港澳大灣區和長三角江浙一帶,隨著經濟發展和各項利好政策、搶人戰略,其人口將會越來越多,人口流入這兩個區域是不可逆轉的趨勢。

非常值得一提的是,廣東在2019年到2020年的人口增加了1080萬人,而全國增長了1172萬人,廣東基本上貢獻了全國人口增長的90%以上。

還是那句話,房地產長期看人口,未來,人口還將會大量聚集到到長三角、珠三角、成渝城市群,這些區域的樓市投資潛力還是非常大的。

而人口流出的省份,投資潛力薄弱。像東北三省的樓市基本投資無望,內蒙古、山西、甘肅、青海等西北地區,即使是省會,投資潛力也是非常薄弱的。

二、人口年齡分布

七普數據顯示:0—14歲人口為25338萬人,占17.95%,上升1.35%;15—59歲人口為89438萬人,占63.35%,下降6.79%;60歲及以上人口為26402萬人,占18.70%,上升5.44%。

這表明,我國人口數量紅利進入尾聲,人口老齡化逐步加速,勞動力人口減少,少兒人口比重回升,生育政策調整取得了積極成效。

我們再來看下各省份的人口年齡分布。

老齡化社會的新標準是,65歲以上人口占比超過7%,則意味著進入老齡化社會。

這一比重超過14%,則標志著“深度老齡化社會”的到來。超過20%,則稱為“超老齡化社會”。

除西藏外,其他30個省份65歲及以上老年人口比重均超過7%,其中,12個省份65歲及以上老年人口比重超過14%,邁入了“深度老齡化社會”。

包括,天津、遼寧、吉林、黑龍江、上海、江蘇、安徽、山東、湖北、湖南、重慶、四川。

這意味著這些省份如果仍然保持低出生率,未來必定會邁入超老齡化社會。這對當地的樓市將造成什么影響呢?

人口老齡化持續加重,意味著有購房需求的人群逐漸減少,同時也給還房貸的年輕人帶來贍養老人的經濟負擔,導致房地產市場購買力下降。再加上新出生人口不斷減少,人口紅利將會逐漸消失,將會嚴重影響樓市的發展。

在全國老齡化加速的情況下,廣東成為了一股清流,人口數據結構是比較好的。

廣東65歲以上人口只占了8.58%,而反觀其他城市如上海16.28%、北京13.3%、江蘇16.2%、四川16.93,這些城市人口增量雖然還可以,但人口老齡化程度要比廣東嚴重的多。

廣東15—59歲的勞動力人口占比68.8%,是全國最高的。大量的勞動力人口會使城市保持在活躍的狀態,而且廣東未來人口還會繼續增長,人口素質不斷提高,人口紅利的優勢仍然長期存在。

如此看來,與長三角相比,大灣區的人口結構是全國最年輕的,其經濟發展的潛力是最大的,毫無疑問會進一步帶動樓市的發展。

三、城鄉人口比重

從人口分布看,近10年間,中國常住人口城鎮化率在突破50%后仍保持快速增長趨勢,還將延續大規模的鄉城遷移流動。

2020年,城鎮人口約9個億,農村人口5個億。常住人口城鎮化率達63.9%,相較于六普時的49.7%,上升了14.2%。

不過,這些數據是統計的是城市常住人口,按照戶籍來統計,普查數據顯示,戶籍人口城鎮化率僅為45.4%。

一個城市的城鎮化,與房地產息息相關。城鎮化又將怎樣影響到樓市呢?

我們常常將城鎮化率70%作為一個分水嶺,當城鎮化達到70%左右的時候,房地產行業將會走下坡路,而大部分房企也將會被淘汰。

國家統計局發布的普查公告指出:

從發達國家城鎮化的一般規律看,中國當前仍然處于城鎮化率有潛力,且以較快速度提升的發展機遇期,到2035年,我國城市化率預計將達到70%以上。

所以長遠看來,我國的房地產還有14、15年左右的投資發展機遇。

而到了2035年以后,樓市發展將會開始放緩,再過十年可能就會停滯、甚至是倒退。

四、戶均人口

家庭戶是指以家庭成員關系為主、居住一處共同生活的人組成的戶。我國家庭戶人口規模持續下降,七普數據顯示,平均每個家庭戶的人口為2.62人,比2010年六普的3.10人減少0.48人。

戶均人口竟然跌破了3,為什么?又會給樓市帶來什么影響?

原因有以下幾點:我國人口流動日趨頻繁,越來越多的年輕人離開家獨自生活;單身獨居人數逐漸上升;受觀念影響人們選擇婚后獨立居住,等等。

戶均人口直接影響著樓市的需求量和戶型選擇。

首先,戶均人口下降反映出家庭戶數增長,人們始終對房子有新的需求,對房地產是利好的。

其次,房子的居住人數下降,小戶型更受歡迎。單身人群、夫妻二人傾向于購買六七十平的房子,有些老人養老也是考慮小戶型。

還有一點比較有意思,四房大戶型的購買數量近來呈上升趨勢,這是因為“二孩”生育率明顯提升,0-14歲少兒人口數量比2010年增加了3092萬人,比重上升了1.35%。對于二孩家庭來說,大戶型顯然是剛需。

總結:人口數量、人口流動情況、人口年齡分布、城鎮化是對樓市影響較大的幾個因素,我國人口雖然增速放緩,但人口流動依然活躍,流動就意味著市場,未來的樓市還是有很大發展空間的。

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